Properti

Langkah dan Proses Beli Rumah Seken dengan KPR

Edited by Cermati.com 29 Januari 2020

Dengan alasan tertentu, membeli rumah seken menjadi pilihan yang paling tepat. Membeli rumah seken dengan skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR) tidak segampang yang dipikirkan, sebab ada proses yang harus dilalui.

Kurangnya pemahaman calon nasabah tentang proses dan persyaratan yang dibutuhkan untuk membeli rumah secara KPR menjadi kendala tersendiri. Berikut ini langkah-langkah yang harus Anda lalui jika membeli rumah seken dengan KPR.

Baca Juga: Hitung-Hitungan Biaya Membangun Rumah Minimalis

Bingung Cari Produk KPR Terbaik? Cermati punya solusinya!

Bandingkan Produk KPR Terbaik!

1. Mengukur Kemampuan Finansial

Hitung Seberapa Kemampuan Finansial

Membeli rumah butuh modal besar dan perhitungan matang. Anda harus benar-benar tahu kemampuan finansial saat ini dan selanjutnya untuk mengangsur cicilan rumah. Aturan yang umumnya diterapkan bank untuk jumlah maksimal angsuran rumah adalah 30% dari penghasilan bulanan.

Jumlah tersebut tentu saja boleh dari gabungan penghasilan suami-istri. Sebagai contoh, bila penghasilan Anda dengan istri per bulannya adalah Rp20 juta, jumlah yang dapat digunakan untuk angsuran rumah adalah Rp6 juta.

Jika dalam pembelian rumah baru dikenakan DP sebesar 20-30%, untuk membeli rumah seken diperlukan uang muka dengan ketentuan yang sama. Perbedaannya, untuk rumah baru, DP tersebut diberikan kepada pihak pengembang. Sementara untuk rumah seken, DP diberikan kepada penjual rumah langsung.

2. Pilih Rumah yang Diinginkan, Lalu Negosiasikan Harganya

Ilustrasi Rumah Impian

Sedikit opsi yang diberikan dalam membeli rumah seken. Penting untuk segera mengambil rumah yang diinginkan sebelum orang lain mengambilnya. Jika sudah menemukan rumah tersebut, segera temui penjual dan lakukan negosiasi.

Jangan menganggap remeh tahap negosiasi. Bila pandai merayu penjual, Anda akan menghemat cukup banyak uang untuk membeli rumah. Ingat, bank tidak akan membiayai KPR tersebut 100% sesuai harga rumah. Biasanya bank akan membiayai 80% dan sisanya Anda yang harus melunasinya lewat DP (penambahan DP).

Sebagai ilustrasi, Anda sudah mendapatkan penawaran tertinggi dengan harga Rp600 juta. Bank hanya akan membiayai KPR tersebut sebesar Rp480 juta. Kekurangannya, sebesar Rp120 juta harus Anda bayar sendiri secara langsung kepada penjual.

Kenapa bank enggan membiayai 100% KPR rumah seken? Tidak lain karena alasan appraisal. Boleh dibilang appraisal merupakan tahapan menaksir harga rumah yang dilakukan bank. Biasanya untuk rumah seken nilai taksirannya pasti di bawah harga patokan penjual.

3. Temui Pihak Bank dengan Persiapan Persyaratan yang Lengkap

Ilustrasi Beli Rumah dengan KPR

Setelah sepakat dengan penjual, lakukan perjanjian dan minta kesempatan untuk mencari KPR. Pada tahap ini, Anda bisa negosiasi ataupun membuat perjanjian khusus dengan penjual agar rumah yang diincar tidak dijual kepada orang lain.

Anda juga bisa membuat perjanjian khusus bahwa selama mencari KPR, harga rumah masih tetap sama dan tidak berubah sedikitpun. Ini bisa dinegosiasikan secara baik-baik kepada penjual. Setelah urusan negosiasi dengan penjual selesai, saatnya menentukan KPR yang paling cocok dengan kemampuan finansial dan melengkapi persyaratan yang akan dibawa ke bank.

Apa saja persyaratannya?

Persyaratan yang perlu disiapkan:

Kartu Keluarga (KK)
KTP
Surat Nikah
NPWP
Slip gaji 3 (tiga) bulan terakhir
Rekening koran tabungan 3 (tiga) bulan terakhir
Surat keterangan kerja

Kelengkapan dokumen rumah (minta dari penjual):

Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB).
Fotokopi sertifikat tanah/rumah.
Fotokopi bukti pembayaran PBB tahun terakhir.
Surat kesepakatan jual beli rumah antara penjual dan pembeli dengan membubuhi tanda tangan di atas materai.

4. Proses Appraisal

Ilustrasi Appraisal

Semua proses appraisal atau taksiran nilai properti dilakukan pihak bank. Jadi, Anda tidak akan melakukan apa-apa pada tahap ini. Yang perlu Anda lakukan hanya berdoa dan menunggu laporan dari bank mengenai hasil survei yang dilakukan. Inilah tahap yang paling mendebarkan karena bank akan menentukan harga rumah tersebut.

Bank akan meminta biaya untuk appraisal. Besarannya kira-kira Rp450 ribu. Mengenai prosedur pembayarannya, ada dua macam: membayar biaya appraisal di muka dan membayar biaya appraisal setelah KPR disetujui. Kelemahannya, apabila bank yang Anda pilih mensyaratkan biaya appraisal di muka, uang tersebut akan hangus begitu KPR tidak disetujui.

Setelah proses ini selesai, Anda akan dihubungi pihak bank untuk proses selanjutnya. Jika disetujui, Anda sudah harus siap dengan uang tunai untuk menutupi kekurangan biaya yang telah ditentukan bank.

Kembali ke poin nomor 1, bank biasanya akan menetapkan harga rumah di bawah harga penjual. Appraisal juga yang membedakan antara membeli rumah baru dan seken. Untuk rumah baru, tidak ada proses appraisal.

5. Selesaikan Perjanjian dan Menandatangani Akad Kredit

Ilustrasi Tanda Tangan Akad

Setelah bank selesai melakukan appraisal, Anda selanjutnya tinggal membereskan perjanjian-perjanjian dan menandatangani akad. Bank kemudian mencairkan KPR. Sebelum menandatangani akad, bank akan memberikan Surat Perjanjian Kredit (SPK) terlebih dahulu.

Sebenarnya, Anda juga bisa mencari informasi tentang SPK ini jauh-jauh hari. Jadi, ketika membaca SPK tersebut, Anda sudah mengerti sebagian isinya. Dalam SPK, Anda akan mengetahui tentang biaya-biaya kredit, besaran bunga, biaya pinalti, dan lain sebagainya, termasuk penentuan penunjukan notaris yang akan mengurusi segala macam legalitas dokumen atas persetujuan debitur.

Untuk masalah biaya dan bunga, setiap bank bisa memiliki patokannya sendiri-sendiri. Jadi, Anda yang harus melakukan survei. Sebagai bocoran saja, biasanya bank konvensional bunganya lebih ringan pada 2 tahun pertama dibandingkan dengan bank syariah.

Biaya yang Muncul Saat KPR Disetujui dan Proses Tanda Tangan Akad Kredit

Ketahui Biaya-Biaya yang Mesti Dibayar Saat KPR Disetujui

Penting untuk membaca SPK agar nanti tahu apa saja yang perlu Anda tanggung sebagai rincian biaya KPR. Sebab ada sebagian biaya yang mestinya ditanggung penjual rumah, seperti biaya pajak penjualan dan sertifikat. Beberapa biaya lain yang muncul, di antaranya:

Biaya pinalti adalah biaya saat debitur melunasi tanggungannya sebelum jangka waktu kredit berakhir. Biasanya, kalau sedang dapat rezeki, orang berkeinginan melunasi begitu saja segala tanggungannya. Bank umumnya mengenakan biaya pinalti sebesar 1% dari sisa pokok kredit.

Biaya KPR lainnya adalah biaya provisi, asuransi, pajak, dan biaya notaris. Khusus untuk biaya notaris, sebenarnya Anda bisa melakukan negosiasi kalau punya kenalan notaris. Bank biasanya memberikan keleluasaan kepada debitur untuk memilih notaris yang mereka inginkan.

Setelah urusan surat-surat dan perjanjian selesai, saatnya menandatangani akad. Anda sebagai pembeli bisa memiliki 2 akad sekaligus, yaitu akad jual beli (pembeli dan penjual) dan akad kredit (pembeli dan bank KPR). Proses tanda tangan akad kredit mengikuti tahapan sebagai berikut:

Pertama, Anda sudah harus melunasi biaya KPR dan notaris. Setelah semua biaya lunas, Anda dapat minta penjadwalan untuk penandatanganan akad kredit kepada pihak bank pemberi KPR dan notaris. Ketika datang ke notaris, Anda juga perlu membawa persyaratan dan dokumen seperti yang dijelaskan di atas.

Notaris akan memeriksa kelengkapan dokumen dan persyaratan. Setelah itu, Anda (pembeli), pihak bank, dan pihak penjual (suami istri) harus menandatangani akad bersama-sama di hadapan notaris. Kemudian pihak notaris akan membacakan hak dan kewajiban kepada pihak masing-masing.

Sampai di sini proses sudah dianggap selesai dan pihak bank akan segera mentransfer uang pembelian tersebut kepada penjual rumah. Setelah pihak penjual sudah menerima uang dari bank, notaris akan memproses balik nama sertifikat rumah tersebut atas nama Anda. Selanjutnya, sertifikat, IMB, serta Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) asli yang dibuatkan notaris tadi akan diambil bank sebagai jaminan.

Pahami Langkahnya agar Pengajuan Berjalan Lancar

Memiliki rumah menjadi impian setiap orang. Dalam usaha memilikinya, ada langkah-langkah yang harus dilalui seperti yang telah dijelaskan di atas. Jika Anda memahami proses dan persyaratan kredit, sebenarnya pengajuan KPR akan berjalan lancar tanpa mengalami kendala berarti. Karena itu, penting kiranya untuk memahami sungguh-sungguh langkah dan aturan pengajuan KPR rumah seken.