Kredit Pemilikan Rumah

Cicilan DP Rumah KPR, Pilih ke Bank atau Pengembang?

Written by Cermati.com 15 Oktober 2019

Program kredit rumah DP 0% sepertinya masih “menyilaukan” masyarakat untuk segera memiliki rumah. Bukan cuma bank yang “mendewakan” program tersebut, tapi juga pengembang ikut bermain menggarap bisnis ini.

Ini bisa jadi pilihan buat konsumen. Mau mengajukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) atau mencicil pembayaran langsung ke pengembang. Tentu saja caranya berbeda.

Sayangnya, tidak semua bank menawarkan DP 0%. Tetapi pengembang, justru memanfaatkan celah tersebut untuk mendongkrak penjualan rumah atau apartemen. Kini, pengembang berlomba-lomba memasang penawaran iklan DP rumah 0%.

Cara Kerja Kredit Rumah di Bank vs Pengembang

Cara kerja kredit rumah di bank vs pengembang

Sebetulnya mekanismenya sama. Kalau Anda mengajukan pinjaman skema KPR ke bank, pihak bank akan memberikan pinjaman uang tunai dengan nilai atau plafon tertentu. Kemudian Anda membayarkannya kepada pengembang.

Kewajiban Anda membayarkan cicilan KPR setiap bulan, beserta bunga yang telah ditetapkan untuk jangka waktu tertentu. Bunga KPR atau KPA bisa tetap (fixed) dan mengambang (floating). Tenor atau jangka waktu, ada yang 5 tahun, 10 tahun, 15 tahun, 20 tahun, sampai 25 tahun.

Sementara cara lain, Anda langsung mencicil kredit rumah ke pengembang. Skema yang berlaku ada cash keras (uang tunai) dan cash bertahap atau diangsur setiap bulan. Tenor cicilan tergantung si pengembang.

Biasanya harga jual rumah menggunakan cash keras lebih murah ketimbang cash bertahap. Tapi untuk cicilan di skema cash bertahap, tanpa DP atau uang muka. Sebagai contoh dari brosur yang penulis dapatkan:

Apartemen tipe studio

Harga jual (cash keras) Rp221 juta
Harga jual (cash bertahap) menjadi Rp251 juta.
Cicilan 60 kali
Angsuran ke 1-59 sebesar Rp4,1 juta
Angsuran ke 60 sebesar Rp4,1 juta.

Bila Anda ingin lebih ringan menggunakan DP di awal, pengembang juga menyediakan skemanya. Tentu saja harga jual rumah atau apartemen berbeda-beda tergantung besar kecilnya DP. Misalnya DP 20%, harga jual Rp395 juta. Pilihan lain DP 30%, harga jual menjadi Rp 375 juta, DP 40% menjadi Rp350 juta per unit.

Anda dapat mencicil DP tersebut ke pengembang sesuai tenor yang sudah ditentukan. Selanjutnya, setelah angsuran uang muka selesai, Anda mengajukan pinjaman KPR atau KPA ke bank untuk melunasi sisanya ke pengembang. Kemudian barulah Anda membayar cicilan KPR atau KPA ke bank berikut bunganya saban bulan.

Untung Rugi Nyicil DP Rumah Langsung ke Pengembang

Keuntungannya:

Kalau kamu memutuskan mengambil skema cicilan DP rumah atau apartemen langsung ke pengembang memang menguntungkan. Karena selain tanpa bunga (karena pengembang bukan bank sehingga dilarang menerapkan sistem bunga), tenor atau jangka waktunya pun lebih singkat.
Misalnya apartemen seharga Rp500 juta. Cicilan 20% dengan tenor 20 kali. Berarti 20% x Rp500 juta = Rp100 juta. Kemudian Rp100 juta : 20 = Rp5 juta. Artinya kewajiban cicilan DP Anda per bulan sebesar Rp5 juta.
Setelah angsuran DP lunas, Anda mengajukan KPA ke bank untuk melunasi sisa pembayaran ke pengembang sebesar Rp400 juta.
Keuntungan lain, skema cicilan DP langsung ke pengembang sangat membantu masyarakat, termasuk Anda yang memiliki dana terbatas untuk membeli hunian. Apalagi proses pengajuan skema ini ke pengembang tidak ribet.

Kerugiannya:

Sebetulnya kerugian akan dirasakan kalau Anda punya riwayat atau rekam jejak kredit buruk. Biasanya akan ketahuan di sistem BI Checking. Begitu kualitas kredit Anda jelek atau kurang memenuhi skor kredit, maka pengajuan pinjaman ke bank bisa ditolak.
Jika pengajuan KPR atau KPA Anda ditolak bank, maka cicilan DP rumah yang sudah dilunasi ke pengembang bisa saja Sayangkan sudah keluar ratusan juta rupiah untuk DP rumah, tapi malah lenyap gegara statusmu di BI Checking
Tapi buat Anda yang memiliki riwayat kredit bagus, tidak pernah menunggak tagihan atau utang di bank, maka bank kemungkinan besar akan mengabulkan pengajuan KPR atau KPA Anda.
Jadi usahakan sebelum meminjam di bank, cek dulu riwayat pinjamanmu di BI Checking.

Program DP 0% Bikin Buntung?

Kalau dilihat sekilas program DP rumah 0% memang menguntungkan. Wah, tanpa uang muka, Anda sudah bisa membeli rumah. Banyak orang maju mundur atau tidak bisa membeli rumah karena terkendala DP yang besar. Beruntung, ada kebijakan DP 0% untuk kepemilikan rumah pertama, sedangkan untuk rumah kedua, BI telah menurunkan DP menjadi 5% mulai 2 Desember 2019.

Meski dirasa membantu orang untuk membeli hunian, tapi program DP 0% bukan tanpa risiko. Biasanya, jika kredit tanpa DP, maka konsekuensinya cicilan jadi lebih tinggi. Hal ini juga harus diperhatikan Anda yang berniat membeli rumah.

Sebagai contoh, Anda membeli rumah seharga Rp260 juta dengan DP 0%. Bunga KPR 9,5 per tahun dan tenor 20 tahun atau 240 bulan, maka angsuran per bulan hampir Rp2,5 juta. Sementara jika menggunakan DP misalnya 30%, maka dengan perhitungan harga rumah Rp260 juta, yakni Rp78 juta, maka cicilannya lebih ringan sekitar Rp1,6 juta.

Yang perlu diwaspadai lagi adalah risiko kenaikan tingkat bunga KPR. Kebanyakan bank menetapkan bunga KPR fixed di tahun pertama, lalu lebih tinggi di tahun kedua. Tahun ketiga dan seterusnya, diputuskan bunga mengambang atau floating.

Penyesuaian bunga KPR tersebut lagi-lagi harus menjadi bahan pertimbangan Anda. Apalagi kalaupun suku bunga acuan BI turun, belum tentu suku bunga kredit perbankan, termasuk KPR ikut terseret rendah dalam jangka waktu cepat. Paling tidak menunggu 3 bulan lamanya.

Kumpulkan DP Rumah dengan Menabung

Sebetulnya sah-sah saja bila kamu ingin mencicil DP atau uang muka kredit rumah dengan pinjaman. Tapi sebaiknya Anda mengumpulkan uang khusus untuk DP rumah melalui skema tabungan terlebih dulu. Setelah tercukupi, baru mengajukan KPR atau KPA ke bank.

Tentukan jangka waktu menabung. Misalnya Anda berusia 25 tahun, ingin punya rumah di usia 30 tahun. Bujet membeli rumah seharga Rp400 juta. Dibutuhkan DP 5%, berarti sebesar Rp20 juta. Jika jangka waktunya 5 tahun (60 bulan), artinya Anda harus konsisten menyisihkan uang sebesar Rp 335.000 per bulan.

Setelah itu, Anda mengajukan KPR atau KPA ke bank. Menyetor uang muka, dan bisa membeli rumah skema kredit. Selanjutnya tinggal membayar cicilan KPR atau KPA per bulan selama jangka waktu yang sudah ditetapkan.